ОСМД: перегибы «самоуправления» вопиют о жилищной полиции

Всё чаще обманываются ожидания оптимистов улучшить быт в многоквартирных домах… передачей их в распоряжение специфических юрлиц – «Объединений совладельцев многоквартирных домов» (ОСМД). Эту новацию, как известно, начали в 2001 году, а в 2017 году ускоренно завершили и уже можно оценивать достижения.

Директивное ускорение ОСМДизации без инвестиций

«ОСМД» – это украинский вариант объединения собственников жилых помещений отдельного дома, что в Западной Европе часто обозначают понятием «кондоминимум» (от лат. con «вместе» + dominium «владение»), а в СССР называли «жилищными кооперативами» (ЖК).

При этом в УССР в 1985 г., активизируя сооружение жилья с частичным финансированием будущими жильцами, официально утвердили правила создания и работы новой модификации совладений – «жилищно-строительные кооперативы» (ЖСК). Но их в независимой Украине сочли «устаревшими», ввиду проводимых «рыночных» реформ и снижения в жилищном хозяйстве роли государства. Адаптируя правила взаимодействий покупателей квартир с компаниями-застройщиками, в 2001 году по инициативе народного депутата И. Ткаленко (прежде возглавлявшего в Белой Церкви ОАО «Міськбуд») приняли специальный закон, где ЖСК переиначили на ОСМД. Новация прижилась и на такие «совладения» стали возлагать всё новые задачи, включая... ремонты вверенных зданий.

С 1990-х в Украине (как и в других постсоветских государствах) обостряется проблема недофинансирования текущих и капитальных ремонтов зданий (разного возраста и типов конструкции), не ставших частной собственностью платежеспособных «состоятельных» лиц и компаний. Год от года растет разница в техническом состоянии «элитных» зданий и массы – прочих, недополучающих ремонты. Ведь государство уклоняется от былой ответственности «эффективного собственника» в этой сфере (обнуляют траты даже на ремонт оставленных в госсобственности зданий отдельных организаций, включая вузы). И суммы требуемые на капремонт жилья в Украине, по оценкам экспертов еще в 2015 году исчислялись в триллионах...

Ярмо таких капитальных и текущих ремонтов «знатоки» европейских практик упорно предлагают возлагать на... самих жильцов, включая числящихся в ОСМД. Но быстро и нагло провести (как в 2004 г. в РФ, например) такую аферу реформу чиновники Кабмина долгое время не отваживались: откладывали решение проблемы или искали компромиссные варианты. В частности, в законе об ОСМД прописали норму, обязывающую прежних владельцев (включая государство и ведомства) проводить за свой счет капитальные ремонты зданий, чьи жильцы вознамерятся создать там ОСМД, приняв на себя полную ответственность «содержания» строения и его инженерных сетей.

На такой честный (партнерский) вариант передачи ответственноси требовалась не только добрая воля обеих сторон, но и (вечно недостающих в госбюджете) огромных капитальных вложений за счет казны. Поэтому процесс перехода украинцев в ОСМД шел не быстро: к 2016 году такая форма управления (наряду с ЖСК) охватывала лишь около 20% площади жилых многоквартирных домов.

Но грянул 2014 год и прежнюю «злочинную владу» сменили (сначала в Кабмине, затем и в Верховной Раде, проведя досрочные выборы) смелые «команды реформаторов», включая А. Яценюка, возглавлявшего Кабмин и партобъединение «Народный фронт», получившее в парламенте крупнейшую фракцию. Они дерзнули облегчить участь КМУ, избавившись от обязательств в сфере жилья методом... «кидка». Для этого решили использовать обнадеживающий многих горожан образ ОСМД и слегка «подшаманили» выгодной (им) правкой текущего законодательства.

Халявная уловка «фронтовиков»

В 2015 году по инициативе КМУ в Верховную Раду был внесен и там успешно пролоббирован проект закона «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Обосновывая «нужду» в затеваемых переменах, анонимные авторы (покрываемые А Яценюком, как подателем этого проекта в парламент) утверждали, что их цели – исключительно благие:

Специалисты знают, что первое условие повысить «эффективность управления» чем-либо, включая работы содержания дома – подбор и подготовка соответствующих знатоков-специалистов (ибо «кадры решают всё»). Но о такой «ерунде» в том проекте упомянуто вскользь: мол, совладельцы по ОСМД могут нанимать неких «управляющих домами» (квалификационные требования к которым даже упомянуты), а жильцам домов, не организовавшим свое ОСМД, таких «управдомов» назначат местные власти. Из кого?

Было понятно, что резкий численный рост числа «домовладений» вынудит нанимать большинство «управдомов» из массы дилетантов или из персонала прежних «ЖЭКов», стяжавших недобрую славу со времен создания в 1959 году в СССР системы таких «жилишно-эксплуатационных контор». Ведь за качеством работ их персонала и управленцев надзирали слабо и там прочно засели приверженцы порочных практик: небрежность работ поддержания исправности вверенных зданий и инженерных сетей, разные типы хищений вверяемых материальных и денежных средств, поборы «доплат» с жильцов и т. д.. Не изжили эту «токсичность» ЖЭКов и в Украине за четверть века реформ (а резкая убыль дотаций в жилищное хозяйство лишь ухудшила ситуацию).

Поэтому оставаться клиентами «ЖЭКовцев» в новой личине «управдомов» многие обыватели (малосведущие в экономике жилхоза) сочли большим несчастьем, чем принять на себя ярмо «совладения» и содержать дома (в складчину) за свой счет. Пользуясь этим, хитрецы-новаторы, успешно избежав массовых протестов, сравнительно легко внедрили главную искомую новацию: создание ОСМД разрешили, не дожидаясь проведения (за казенный счет) капремонтов в домах смельчаков: эту проблему «подарили» отважным жильцам…

«Халявный» трюк ухода от ответственности дал чиновникам КМУ не только облегчение, но и возможность хвалиться «успешным проведением реформы», ссылаясь на расширение «самоуправления» владельцами помещений многоквартирных домов. Но специалисты давно доказали: чтобы достичь приемлемую цену услуг содержания жилья при нормальном их качестве надо не отделять такие объекты работ, а «консолидировать» под операционным контролем специализированных жилищно-эксплуатационных компаний. Например, в Германии в крупных городах «эффективное управление» жильем обеспечивают компании, обслуживающие дома с общей численностью квартир в 30-50 тысяч!

К «эффективному управлению» жильем реформа «фронтовиков» не приблизила, зато добавила проблем. Среди прочего, подтвердилось, что жульничество и «коррупцию» могут практиковать и в ОСМД: участились случаи выявления обсчетов и присвоения «совладельческих» средств. А затеянная чехарда ускоренной передачи домов на баланс «осчастливливаемых» жильцов добавила операционных возможностей… мошенникам.

Коррупция – по-новому и регистрация – «по-чёрному»

Помимо понуждаемых жильцов ускорением зачатий ОСМД постарались воспользоваться и сомнительные дельцы, включая «прихватизаторов» и «чёрных регистраторов». Последние (в отличие от сбытчиков «чёрного кваса» и др.) обходятся без назойливой рекламы, но их сверх-рентабельный бизнес переживает подъем, т. к. череда «либеральных» новаций последних лет в сфере защиты прав собственности в Украине очень упростила присвоение имущества, которое по разным причинам слабо контролируют «законные владельцы». Это присуще и ОСМД последнего «призыва», как показал казус в дома на проспекте Гагарина, 2: там у «совладельцев» умыкнули (без лишнего шума, «как полёт балерины») половину чердака с проходящими там инженерными сетями (хотя отчуждать такие помещения законом запрещено).

 Мирно живущие в двухподъездной 5-этажной «сталинке», вдруг в июле 2017 года, обнаружили, что противопожарный переход на чердаке с 1-го подъезда во 2-ой загорожен внепланово сооруженной стеной, там спешно ведут некие работы неизвестные «строители». Заказчицей этого нахалстроя с самозахватом помещений оказалась живущая в доме гр. И. Терешкина. Прежде не замеченная в «мажорстве», она дерзнула нарушить принятое 16 июня на общем собрании жильцов решение не уступать ей в распоряжение запрошенную часть чердака (и запрет вести там какую-либо перестройку). На том собрании решали более судьбоносную перемену: учредить свое ОСМД (избрав его председателем гр. В. Горячука). Но очень скоро всё пошло не так…

Когда группа жильцов, возмущенных самоуправством гр. Терешкиной обратились к новоизбранному председателю своего ОСМД, тот уклонился от противодействия: мол, не хватает полномочий мешать «самострою», т. к. ОСМД не зарегистрировано. Отказали в помощи и управленцы обслуживающего дом ЖКС «Фонтанский» (чьих рабочих и стройматериалы заметили при ведении «самостройки» на чердаке). Тогда жильцы стали жаловаться местному депутату (от БПП) в горсовете В. Варещенко, в полицию, в ГАСК, в МЧС и даже 1-му заму мэра Орловскому – увы, не помогло. Подтверждая, что захватчики части чердака нарушили целый ряд норм и законов, главы разных ведомств сетовали: мол, лишены прав вмешаться и восстановить законный порядок. Лишь юридический департамент Одесского горсовета, уведомив о факте регистрации ОСМД «Гагарина, 2», подсказал безупречный рецепт: подать против похитителей чердачного помещения судебный иск от лица…. ОСМД.

Но единственной законной возможностью вернуть нагло присвоенную часть имущества своего ОСМД не могут, увы, воспользоваться живущие на Гагарина, 2: «их» председатель занял странную позицию. А кроме этого занимающего «скромный» чин председателя никто из прочих «совладельцев» не правомочен сейчас представлять интересы таких юрлиц... Замкнутый круг: когда в «самоуправлении» любого ОСМД что-то неладно, добиться законных прав – архи-непросто: впору привлекать услуги вёртких частных регистраторов.

Именно такой маневр, как выяснилось, проделала гр. Терешкина, идя на конфликт с соседями. Получив 16 июня отказ заявленным претензиям от остальных членов ОСМД, она добыла не только согласие, но и фиксацию желаемых прав собственности в… коммунальном предприятии Хлебодарского сельсовета (!?).

При отъеме имущественных прав одесситов с пр. Гагарина, 2, похитители легко проделали ненасильственный трюк:

– ФОП «Павленко Н. С.» чудом добыл справку, «удостоверявшую» не реальное, но желаемое владение гр. Терешкиной помимо квартиры, также и иным помещением дома;

– в коммунальном предприятии Хлебодарского сельсовета нотариус О. Антоненко, смело подменяя одесских нотариусов, на основании справки от ФОП Павленко ввела ложные данные в Госреестр имущественных прав Украины и затем сделала о том «выписку»…

За череду этих манипуляций с признаками уголовно наказуемых деяний счастливой обладательнице зиц-документов оставалось лишь отблагодарить хлебодарского нотариуса за «щедрость» распоряжения имуществом одесского ОСМД…

Без «арбитров» – не разобраться!

Находчивость гр. Терешкиной в захвате части «совладения» подсказывает наличие наработанной мошеннической «схемы» заслуживающей внимания криминалистов.

Но проблема – куда шире: реформаторы, много лет меняя и отменяя нормы Жилищного кодекса Украины, создали путаницу, когда для решения множащихся конфликтов в этой сфере впору создавать специальный орган с полномочиями полиции и ценовой инспекции. Ведь, «самоуправление» – видение ситуации внешними наблюдателями, но не конкретная система (и, тем более, не панацея в решении проблем бытия). А последние новации в законодательстве, повысив ответственность «совладельцев» за оплату не только потребляемых услуг, но и множащихся «общедомовых» трат, ожесточают споры о том, кто кому должен…