Создание конкурентной среды в жилищной сфере является одним из приоритетов государственной политики. Осуществление этой задачи невозможно без развития института ответственного собственника жилья – объединений совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД).
Согласно Закону об ОСМД, основной деятельностью объединения является осуществление функций, обеспечивающих реализацию прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории.
Одной из самых сложных, но наиболее важных проблем, сдерживающих создание и деятельность ОСМД, является невозможность получить в собственность или постоянное пользование земельный участок, на которые расположен многоквартирный дом и придомовая территория.
Во многих построенных многоквартирных домах придомовая территория уже находится в собственности или в постоянном пользовании фирмы-застройщика или заказчика строительства. Поэтому вопрос бесплатной приватизации придомовой территории, пожалуй, больше актуален для ОСМД, созданные в старых многоквартирных домах.
Согласно положениям Земельного кодекса Украины, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящихся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома или предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами. Хотя на практике возникают случаи, когда орган местного самоуправления предоставляет землю ОСМД для обслуживания дома в аренду и тогда вопрос бесплатной приватизации земли вообще теряет смысл.
Процедурно, процесс приватизации земли для ОСМД выглядит так:
- Принятие решения общим собранием членов ОСМД об оформлении прав на землю.
- Получение от органа местного самоуправления разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка.
- Разработка проекта землеустройства, его утверждения органом местного самоуправления и передача земли в собственность ОСМД.
- Регистрация права собственности на землю по ОСМД.
Следует отметить, что ОСМД имеет право на получение земельного участка для обслуживания дома только в том случае, если дом находится на балансе ОСМД. Также в процессе приватизации земли могут возникнуть трудности, связанные с планом зонирования территории города. В соответствии с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности», режим застройки территорий, определенных для градостроительных нужд, обязателен для учета при разработке землеустроительной документации. Режим застройки территорий, определенных для градостроительных нужд, устанавливается в генеральных планах населенных пунктов, планах зонирования и детальных планах территорий. На сайте с публичной кадастровой картой Украины можно выяснить приватизировано ли придомовую территорию вашего дома .
Преимущества для членов ОСМД от получения земельного участка:
- ОСМД на приватизированном придомовой территории может строить хозяйственные постройки, гаражи, другие объекты для обслуживания дома или сдавать часть земли в аренду и получать от этого прибыль, для удовлетворения потребностей жителей дома.
- Обладая земельным участком, ОСМД может проводить реконструкцию целого дома или достройку к этому дому.
- Участники ОСМД, которые осуществили самовольное строительство на придомовой территории, получают возможность узаконить свое самовольное строительство.
Однако следует помнить, что придомовая территория, согласно закону об ОСМД, относится к общему имуществу совладельцев многоквартирного дома и порядок использования общего имущества в доме относится к компетенции общего собрания ОСМД, поэтому вопрос – как использовать придомовую территорию – решается всеми совладельцами многоквартирного дома.
Можно ли разделить земельный участок ОСМД между участниками ОСМД или продать ее?
Согласно закону об ОСМД, имущество многоквартирного дома не может быть разделен между совладельцами и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома. Однако пробелы в законодательстве все же позволяют разделить земельный участок ОСМД между участниками такого ОСМД или вообще третьими лицами. Согласно Гражданскому кодексу Украины, стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора. К тому же законодательством не установлено никаких ограничений по контрагентам, условий, предмета или вида договоров, которые может заключать Объединение, кроме договоров о выделении в натуре доли из общего имущества и договоров о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности.
Что делать с уже приватизированной в пользу ОСМД земельным участком, если жители дома решили ликвидировать ОСМД?
Законодательство об ОСМД четко не регламентирует по этому вопросу, но в таком случае земельный участок может быть разделен между всеми совладельцами пропорционально общей площади квартиры и / или нежилых помещений в многоквартирном доме, находящихся в их собственности. Резюмируя все вышеизложенное – бесплатная приватизация земли ОСМД является важным инструментом обеспечения прав совладельцев многоквартирных домов по управлению домом и его надлежащее содержание, но одновременно может стать объектом злоупотреблений со стороны отдельных совладельцев дома или третьих лиц.
Если по данной теме у вас возникнут дополнительные вопросы, обращайтесь в Юридическую клинику Национального университета «Одесская юридическая академия» работает ежедневно с 15:00 до 18:00, в субботу с 10:00 до 15:00, выходной день – воскресенье. Запись на прием осуществляется каждую среду с 10:00 до 12:00 по номеру телефона: (048)777‑27-61, или по адресу: 65009, г. Одесса, ул. Черняховского, 2.
Директор Юридической Клиники
Павлова Юлия Сергеевна
